根据我们的潜在房屋销售模式，9月份住房市场的潜力在9月份逐渐增强，比8月增长了0.4％。略有增长意味着，在同比的基础上，住房市场的潜力比2020年9月高9％，当时房屋市场的夏季反弹正在加速，此前春季最初大流行驱动的下降。
“即使您负担得起，您也无法购买不出售的东西，如果您必须“向下”或付出更多搬家搬家，为什么要搬出去？”
潜在的房屋销售衡量了健康市场销售水平应基于经济，人口和住房市场基本面。实际现有的房屋销售额每月一次上下振荡，而房屋市场的潜力一直在全年不断上升，这在很大程度上是由于房屋价格上涨的增长。从历史上看，房价和房屋销售表现出牢固的积极关系 - 当房价上涨时，房屋销售也是如此。但是这种关系并不是那么简单。
财富效应与否？就是那个问题
在当今的住房市场中，与历史上较低的房屋销售供应相结合的强劲需求加剧了创纪录的房价升值。每月一个月，相对于8月，通货膨胀调整后的房屋价格增长增长了1.4％的房屋价格增长增长了28,000多个潜在的房屋销售。实际上，这是使住房市场潜力更高的少数市场基本面之一。在9月，在房屋购买力和其他因素下降，市场潜力下降。
房价上涨可以帮助刺激更多房屋销售是有道理的吗？这取决于。在经济上期望记录公平水平可能会促使房主利用该公平性购买更大，更具吸引力的房屋 - 一种动态，称为增长权益的财富效应。在8月现有的家庭销售报告中，相对于一年前的房屋销售增长最强市场上端，，，，随着价格在75万美元至100万美元之间的房屋销售额增长了40.3％，其次是超过100万美元的房屋，全国增加了40％。由于首次购房者通常不在市场的高端购买，因此以这些价格点的房屋销售通常发生在现有房主之间，他们正在通过互相销售来演奏“住房音乐椅”。但这并不是那么简单。
尽管现有的房主可能拥有更多的购买力，因为他们房屋的股票在价格上得到了飙升，但他们感兴趣的更大，更好的房屋的价格也增加了。即使所有者拥有购买力，也很难购买不出售的东西。虽然最近几个月的新房屋和现有房屋的库存已经适度增加，但仍然存在靠近历史悠久的低点。现有的房主考虑了今天列出房屋出售的可能性，必须首先与寻找购买商品的前景。担心没有在历史上低库存的房屋市场上找到买东西，这是房屋中的平均时间长度居住在他们家中的平均时间之一。9月，住宿的房主损失了近2200家潜在的房屋销售。因此，“财富效应”可能并不总是足以鼓励现有所有者出售。
如果不是公平，那又如何呢？
还有其他事情可能鼓励现有的房主搬家，这是抵押贷款利率下降。当利率下降时，现有的房主可以购买相同数量的房屋以减少每月付款或以同一每月付款购买更多房屋，因为较低的费用会增强其房屋购买力。但是，费率是预期的随着经济的不断改善，未来几个月的上升。
尽管现有的房主坐在创纪录的股权水平上，但其中许多所有者还获得了历史上较低的固定抵押贷款利率。财务“锁定”效应随着抵押贷款利率上升和抵押贷款的增加而增加。抵押贷款利率上涨意味着借入与房主在现有抵押贷款上相同的金额的成本更高。普遍的市场抵押贷款利率越高，房主的现有抵押贷款利率就越大，锁定效果就越大。如果您必须“向下”或付出更多的搬家，为什么要搬出去？
因此，如果三分之二的美国人是房主，许多美国人拥有创纪录的公平水平，我们应该期望他们都可以利用自己的股权并出售？不要指望它，因为即使您负担得起，您也无法购买不出售的东西，以及为什么要搬出来，如果您必须“向下”或付出更多付款才能上升。
2021年9月潜在的房屋销售[1]
在9月份，美国首先更新了其专有的潜在房屋销售模式，以表明：
- 现有的现有销售额增加到了624亿个季节性调整的年度税率（SAAR），每月增加0.4％。
- 这比1993年2月的市场潜在低点增加了79.1％。
- 与去年同期相比，现有家庭销售的市场潜力增长了8.7％，增长了501,020（SAAR）。
- 目前，现有的现有销售额为545,800（SAAR），比2006年4月发生的市场潜力率低8.0％。
市场绩效差距
- 现有销售的市场优于其潜力8.1％或估计为506,050（SAAR）。
- 在2021年8月至2021年9月之间，市场绩效差距估计增加了89,340（SAAR）。
美国第一副首席经济学家奥德塔·库希（Odeta Kushi）为这篇文章做出了贡献。
潜在的房屋销售模式揭示了什么见解？
考虑到合适的时间买卖房屋时，决定的重要因素应该是市场的整体健康状况，这在很大程度上是供求的函数。知道市场与健康水平的距离有多近，可以帮助消费者确定这是否是购买或出售的好时机，以及将来可能会发生什么市场。在查看特定时间点出售的房屋数量时，很难评估当时不了解市场健康状况的房屋数量。历史背景至关重要。我们潜在的房屋销售模式衡量我们认为健康的房屋销售水平应基于经济，人口和住房市场环境。
关于潜在的家庭销售模式
潜在的房屋销售量度衡量现有房屋销售，包括单户住宅，联排别墅，公寓和合作社，并根据现有房屋销售与美国人口人口统计数据之间的历史关系，房屋所有者的任期，房屋 - 房屋 - 房屋 -在美国经济中购买电力，美国住房市场的价格趋势以及金融市场的条件。当现有房屋销售的实际水平显着高于潜在的房屋销售时，营业额不受市场基本面的支持，并且市场更正的可能性增加。相反，按季节性调整的，年度的实际现有房屋销售率低于潜在的现有销售水平，表明市场营业额的表现不足，目前条件从根本上支持的利率不足。由于各种原因，包括非传统市场状况，政策限制和市场参与者行为，实际上经过季节性调整的年度现有销售可能会超过或降至潜在的销售率或降低。最近的潜在房屋销售估计值进行修订，以反映有关经济，住房市场和财务状况的最新信息。潜在的房屋销售模式将在全国房地产经纪人协会的现有家庭销售报告之前发布。
[1]此版本包括使用The年收入系列的修订2020年人口调查年度社会和经济补充剂（CPS ASEC）
